Gaan de huizenprijzen dalen? 12 vragen over de gevolgen van de coronacrisis

‘In een jaar tijd werden huizen gemiddeld 6,9 procent duurder’, lazen we niet zo lang geleden nog in de diverse dagbladen. En het jaar ervoor stegen de huizenprijzen zelfs met gemiddeld 9 procent. Waardoor huizen in twee jaar tijd meer dan 16 procent in waarde stegen.
En toen kwam de coronacrisis, waardoor grote delen van de economie tot stilstand kwamen. En ook de huizenmarkt? Blijft deze ondanks alles gewoon doorgroeien? De belangrijkste vraag voor zowel huizenkopers als -verkopers.
Gaan de huizenprijzen dalen door alles wat er op dit moment gebeurt? Het antwoord daarop is niet een makkelijk ‘ja’ of ‘nee’. Dus we geven antwoord in 12 vragen, die rekening houden met de belangrijkste aspecten van de woningmarkt.

Waarom is de huizenprijs belangrijk?

Want de huizenprijs, waarom is die eigenlijk zo belangrijk? Het is de prijs die kopers betalen, als ze een nieuw huis zoeken. Waardoor een hoge prijs voor hen een hobbel is, waarvan ze graag zien dat het afvlakt.
Terwijl woningbezitters en met name verkopers juist de kriebels krijgen van dalende prijzen. Omdat ze hun woning daardoor voor minder kunnen verkopen. Of omdat de hypotheekschuld dan groter is dan de waarde van hun huis, en de hypotheek ‘onder water’ komt te staan.

Worden huizen minder waard?

Maar, worden de huizen daadwerkelijk minder waard? Voorlopig lijkt er geen sprake van een daling. Toch houden economen daar wel serieus rekening mee. Door de recessie die er volgens het Internationaal Monetair Fonds (IMF) zal komen. En sterker nog, het wordt volgens het IMF de ergste economische crisis sinds de jaren ’30 van de vorige eeuw.
Tijdens een recessie dalen normaal gesproken de huizenprijzen. Onder andere economen van de Rabobank voorspelden al dat de prijzen het tweede halfjaar zullen dalen. Al is daar nog veel onzekerheid over, iets wat samenhangt met hoe lang de pandemie aan zal houden.
Hoe lang het duurt en hoe diep de recessie zal zijn heeft bijvoorbeeld invloed op de werkgelegenheid. Naarmate meer mensen hun baan verliezen, zullen de gevolgen voor de woningmarkt groter zijn.

Waarom is het belangrijk dat mensen hun baan behouden?

Banken verstrekken hypotheken op basis van een inkomen. Naarmate meer werknemers hun baan verliezen zullen minder mensen een hypotheek kunnen krijgen. De vraag naar woningen neemt af, omdat het niet lukt om de hypotheek daarvoor rond te krijgen.
Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht dat de werkloosheid in het beste geval zal oplopen naar 4,5 procent (dit was in februari nog 2,9 procent). In het slechtste scenario loopt dit zelfs op tot 9,4 procent in 2021.

Hoe worden de huizenprijzen bepaald?

De vraag naar woningen is belangrijk, omdat het één van de factoren is die de huizenprijzen bepaalt. Het gaat om de economische wet van vraag en aanbod. Naarmate ergens meer vraag naar is, zullen de prijzen stijgen (als het aanbod niet groeit).
Bovendien moeten mensen vertrouwen hebben in de woningmarkt, en in de economie in het algemeen. Om een grote stap te zetten, zoals de aankoop van een huis. Zonder dat vertrouwen durven minder mensen de stap te zetten, dus neemt de vraag verder af en kunnen de huizenprijzen (verder) dalen.
Ten derde is de hypotheekrente belangrijk. Een lage rente maakt het makkelijker om een huis te financieren. De maandlasten zijn lager, waardoor meer mensen een relatief hogere hypotheek kunnen krijgen.

Waarom is de hypotheekrente belangrijk?

Een hogere hypotheekrente leidt tot hogere maandlasten. Waardoor kopers minder dure huizen kunnen kopen, en de prijs omlaag zal moeten.
De hypotheekrente ligt nu gemiddeld lager dan 1 procent per jaar. Dat is extreem laag, waardoor de vraag naar huizen enorm is (geweest). Als de rente oploopt zal de vraag gaan afnemen. Op die manier heeft de rente invloed op de vraag naar woningen, en uiteindelijk ook op eventueel dalende prijzen.

Wie bepaalt de hoogte van de hypotheekrente?

De hypotheekrente wordt niet zomaar door ‘iets’ of ‘iemand’ bepaalt. Het is de kapitaal- en geldmarkt die daar invloed op heeft. Met overheden, bedrijven en beleggers die aan geld proberen te komen.
Daarnaast speelt de Europese Centrale Bank (ECB) een belangrijke rol. Deze instelling probeert de rente laag te houden, om de economie te stimuleren. Als de rente laag is kunnen bedrijven goedkoper geld lenen, om investeringen te doen en groei te realiseren.

Zal de rente stijgen?

De ECB probeert de rente laag te houden, maar heeft daarvoor geen onbeperkte middelen. Zodra de economie afremt heeft dat grote gevolgen voor verzekeraars, pensioenfondsen en private investeerders. Die belangrijk zijn om geld te investeren, iets dat ze minder doen als ze onzekerheid ervaren. Onzekerheid over de economische ontwikkelingen en het risico dat ze lopen door geld te investeren.
Een groot aantal hypotheekverstrekkers heeft de hypotheekrente al licht verhoogd. Dat ging met enkele tienden procenten. De rente is daardoor nog steeds extreem laag, waardoor het niet waarschijnlijk is dat de huizenprijzen daardoor (snel) zullen dalen.

Kan ik nog een huis kopen?

Of je nog een huis kunt kopen hangt af van zowel de hypotheekrente, de beschikbare woningen als het vertrouwen dat je in de economie hebt. En bijvoorbeeld van of je nog een baan hebt en nog niet door je spaargeld heen bent natuurlijk. En ook van de maatregelen die er nodig zijn om het coronavirus onder controle te krijgen.
Voorlopig lijkt het erop dat de woningmarkt er weinig van merkt. En dat de huizenprijzen niet zomaar zullen dalen, dus dat je ook niet hoeft te vrezen voor een snel stijgende hypotheekrente.

Wat als daarna de prijzen zakken?

En stel dat het je lukt om een huis te kopen, loop je dan niet het risico dat de prijzen dan alsnog snel dalen? Dat risico is er natuurlijk altijd, al lijkt het er niet op dat dit binnenkort zal gebeuren.
Een belangrijke andere factor in de wet van vraag en aanbod is namelijk het aantal beschikbare woningen. Daarvan zijn er in Nederland nog steeds veel te weinig. Er moeten nog ontzettend veel woningen bij, voor iedereen die nog gedwongen bij zijn of haar ouders woont of nu huurt en liever een huis zou kopen.

Hoeveel woningen zijn er nog nodig?

Volgens het ministerie van Binnenlandse Zaken moeten er nog zeker 300.000 woningen bij om alle woningzoekers een huis te kunnen laten kopen. Dat is een enorm tekort, dat onder andere tijdens de kredietcrisis uit 2008 is ontstaan.
Veel bouwbedrijven gingen failliet en gemeenten bezuinigden op de planafdelingen. Waardoor er jarenlang te weinig huizen werden gebouwd. Waardoor er een groot tekort is ontstaan, dat nu als belangrijke drijvende kracht geldt om de huizenprijzen hoog te houden.

Kan er snel bijgebouwd worden?

Bovendien is het niet zo makkelijk om snel veel extra huizen te bouwen. Ook tijdens deze crisis worden veel bouwbedrijven geraakt, waardoor het niet meevalt om het tekort terug te dringen of zelfs op te lossen.
Het bouwen van typische nieuwbouwwoningen in Nederland duurt lang. Het kan zomaar 10 jaar duren totdat een getekende woning uiteindelijk wordt opgeleverd. Waardoor het nog lang zal duren, voordat zelfs nieuwe plannen van vandaag de dag helemaal zijn uitgevoerd. En het erop lijkt dat de huizenprijzen voorlopig nog wel even op niveau zullen blijven.
Natuurlijk kan er een dip ontstaan, als de werkloosheid toeneemt en minder mensen een huis kunnen kopen. Toch kan dat weer sneller voorbij zijn dan we zouden denken, als de pandemie eenmaal achter de rug is en de economie weer aantrekt. Omdat de rente historisch laag is en we dan nog steeds te maken hebben met het grote tekort aan beschikbare woningen.
Benieuwd welke makelaar je het best kan helpen als je een eigen huis zoekt? MKLR vergelijkt makelaars bij jou in de buurt en doet je een persoonlijk voorstel. Vul jouw e-mailadres in en ontvang het beste aanbod, waaruit je zelf kiest wie er contact met je mag opnemen.