Woningforfait. Wat is het eigenlijk?
Gefeliciteerd! Na het succesvol bezichtigen van potentiele woningen, heb je dan nu echt een woning gekocht. Wat zal je blij zijn. Nu begint het. Vanaf nu krijg je te maken met ingewikkelde afkortingen, termen en regels. Enige kennis ervan kan je geld besparen. Zomaar een greep uit de termen die je straks gaan duizelen om je oren zijn woningforfait, WOZ, OZB, hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasting. Wat is het woningforfait? En wat betekent dit voor jou? Verder moet je natuurlijk gewoon genieten van je nieuwe woning.
Vanaf wanneer krijg je te maken met woningforfait?
Bij de makelaar heb je getekend voor je nieuwe woning. Vaak ga je dan naar de bank of een onafhankelijk adviseur voor een hypotheek. Met de makelaar en de verkopers heb je afgesproken wanneer je de sleutels van je woning krijgt. Dat noemen we ook wel het passeren van de woning. Dat passeren doe je bij een notaris. Welke notaris, bepaal jij. Wanneer de financiering helemaal rondt komt. De prijs die je hebt afgesproken om te betalen voor de woning noemen we de koopsom. Deze betaal je samen met allerlei kosten bij de notaris. Eén van die kosten is de overdrachtsbelasting. Dat is belasting over de koopsom, dit is een vast percentage van 2%. De notaris betaalt dit namens jou aan de fiscus. En dan begint het, vanaf dat moment ga je elk jaar een nieuw soort belasting betalen, onder andere het zogenaamde woningforfait.
Wat is het woningforfait?
Het woningforfait is een bedrag dat je voor je belastingaangifte bij je inkomen moet tellen. Dit bedrag tel je dus in box 1 op. Onze overheid ziet een eigen huis namelijk als een bron van inkomsten: je bouwt er vermogen mee op en spaart huurkosten uit, of zou (een deel van) je huis kunnen verhuren. Tot in de jaren negentig sprak men daarom van het huurwaardeforfait. Welke ‘inkomsten’ je werkelijk met je eigen huis behaalt, is niet van belang. Daarom heet het een forfaitair (vastgesteld) bedrag.
In de meeste gevallen financier je de aankoop van een huis met een hypotheek. In dat geval betaal je rente en aflossing. Dit kan je verrekenen met het woningforfait. Hoe lager je woningschuld, hoe lager je aftrekbare kosten. Vroeger had je daarom aflossingsvrije of spaarhypotheken. Daarmee bleef de schuld gedurende de looptijd gelijk, waardoor je maximaal kon genieten van deze aftrek. Dat is veranderd. Zo’n hypotheek kunnen we nu – met hypotheekrenteaftrek – niet meer afsluiten. Voor de bestaande hypotheken geldt een afbouwregeling en voor nieuwe hypotheken kan je alleen nog voor een annuïtaire of lineaire hypotheek kiezen. Je hypotheekadviseur kan je daarbij helpen.
Hoe bereken je dat woningforfait?
Het woningforfait wordt berekend aan de hand van de WOZ-waarde: de Waardering Onroerende Zaken. Elk jaar stelt de gemeente waarin je woont deze WOZ-waarde vast. Deze WOZ-waarde is ook van belang voor de onroerendezaakbelasting (OZB) die je aan je gemeente betaalt over je woning.
Het bedrag in je belastingaangifte bij ‘inkomsten uit de eigen woning’ wordt berekend via een percentage van de WOZ-waarde van je woning per 1 januari voorgaand jaar. Voor de belastingaangifte over 2019 gold voor de meeste huizenbezitters een percentage van 0,65%. Bij een woning met een WOZ-waarde van € 250.000 tel je € 1.625 bij je inkomen op. Als je woning een WOZ-waarde van minder dan € 75.000 heeft, is het percentage lager. Woningen boven een miljoen (in 2020: € 1.090.000) worden relatief zwaarder belast, namelijk € 6.540 + 2,35% van de waarde van de woning boven die ‘miljoen’. Dit wordt ook wel de ‘villa-taks’ genoemd. Voor 2020 is het forfaitpercentage iets verlaagd, naar 0,6%. Alleen hebben de meeste huizenbezitters dit jaar wel een (flink) hogere WOZ-beschikking ontvangen. Misschien heb je over dit jaar dus toch een hogere bijtelling.
Invloed op belasting en rente
Als je het niet eens bent met de waarde die je gemeente heeft bepaald, kun je hiertegen bezwaar maken. Dat kan binnen 6 weken na ontvangst van de beschikking. Dat kan de moeite lonen, want een hogere WOZ-waarde zorgt ervoor dat je meer belasting betaalt. Maar het kan je ook geld besparen. Hoe? Veel banken rekenen bij de start van je hypotheek een risico-opslag, vooral als je veel leent ten opzichte van de waarde van de woning. Als je aflost daalt je schuld. En als je woningwaarde stijgt is dat ook gunstig voor jouw risicoklasse. Heb je geen NHG-hypotheek (Nationale Hypotheekgarantie), dan is het zeker interessant eens met je hypotheekadviseur te overleggen of jouw hypotheekrente misschien naar beneden kan.
Wat kan je met je woningforfait?
Het woningforfait geldt dus alleen voor koopwoningen, niet als je huurt. Dat geldt net zo voor de OZB, ook die krijg je alleen als je een eigen huis hebt. Het woningforfait geldt ook alleen voor je eigen woning: het huis dat je in gebruik hebt als je ‘hoofdverblijf’. Heb je bijvoorbeeld tijdelijk twee woningen omdat je gaat verhuizen? Dan rekent de fiscus tot het moment van verhuizing met de WOZ-waarde van je oude woning. Daarna met de WOZ-waarde van je nieuwe woning. Tegenover de bijtelling door het woningforfait staan aftrekposten. De hypotheekrente die je betaalt mag je in box 1 van je inkomen aftrekken. Net als de kosten die je maakt voor het krijgen van de financiering (onder andere voor de taxatie, notaris, en advies/bemiddeling).
Normaal gesproken zijn deze aftrekposten hoger dan de forfaitaire bijtelling van je woning. Maar heb je – aan het einde van je looptijd – nog een lage woningschuld dan zou dat andersom kunnen zijn. Om te voorkomen dat je belasting ging betalen voor een positief saldo ‘inkomsten uit eigen woning’ werd in 2005 de wet Hillen aangenomen. Een extra aftrekpost bracht deze ‘inkomsten’ terug naar nul. Sinds 1 januari 2019 wordt deze aftrek geleidelijk afgebouwd. Wie zijn hypotheek (bijna) heeft afgelost, ziet zijn inkomen via het woningforfait dan toch iets stijgen (voor de belasting).
Met dank aan:
• Nationale Hypotheekbond
• Rabobank Randmeren
Bron:
Belastingdienst, “Eigenwoningforfait – wat is het en hoe bereken ik het?
